核心提示：龍湖地區的“地王熱”不像三環內主城區鄭紡機普通地段的地王那樣，因為它們是鄭州最貴區域的地王。將來的產品品質有多高?房價有多高?明年三環內主城區普通商品住宅的主力戶型均價漲到兩萬元沒有問題。
8月18日，注定是一個可以載入鄭州土地拍賣史冊的一天。
鄭州“地王窩”兩塊地雙雙打破了鄭紡機地塊的單價地王紀錄。一線名企金茂置業首進鄭州，以35.1億元拿下龍湖83.9畝地，單價為4183萬元/畝，樓面價達36915元/平方米，超過了廣州最新樓面價地王水平。中國地產十強融創再次出手搶占龍湖另一幅地塊。
這兩塊地，從早上一直競拍到晚上。這一天，不僅產生了鄭州最貴的地王，其讓鄭東龍湖區域的房價達到了一個和一線城市接近的水平。兩大實力名企共進龍湖，助推鄭州樓市熱度，如何理性看待鄭州地王熱現象，值得深思。
【消息】4183萬元/畝 鄭東龍湖區域 拍出鄭州史上最貴地王
昨日，鄭東新區龍湖副CBD區域兩塊住宅用地掛牌拍賣。其中，鄭政東出〔2016〕13號(網)地塊位于朝陽路南、如意東路東，約70.34畝。鄭政東出〔2016〕14號(網)地塊位于朝陽路南、龍翔二街東，約83.9畝。
這兩塊地恰好位于龍湖“地王窩”里，周邊分布著九如府、正弘瓴筑、雅居樂等十多個地王項目。該區域也是龍湖副CBD較早進行開發、相對成熟的區域，用業內人士的話說，叫“出身富貴”。之前業界傳言，這兩塊土地將創下多項地王紀錄。
在這兩塊地開始競拍前，鄭州總價地王是由鄭紡機地塊得主鄭州萬科美景創下的，為25.024億元，單價地王也是其創下的，為2682.38萬元/畝。鄭州最高的樓面價紀錄是在鄭州“地王窩”，系河北榮盛發展(002146,股吧)創下的26035.22元/平方米。
就龍湖副CBD而言，區域總價地王由恒大創下，總價為22.31億元，單價地王由河北榮盛發展創下，為2604萬元/畝。但是昨日，當13號地競拍到第91輪報價18.44億元的時候，單價就躥到了2621.55萬元/畝，折合樓面價26210元/平方米，打破了榮盛保持的單價地王紀錄。
新單價地王紀錄保持時間并不長。14號地競拍到第60輪時報價為25.65億元，單價3057.21萬元/畝，樓面價26980元/平方米，這一紀錄使得14號地成為最新的總價、單價、樓面價地王。這是繼經開區濱河國際新城之后第二次出現“三料”地王。
最后，河南融創奧城置業有限公司率先拿下鄭政東出〔2016〕13號(網)地塊，總成交價為22.54億元，單價3630萬元/畝，樓面價36309.56元/平方米，溢價率142%。
一個半小時后，河南土拍歷史上最新地王產生。14號地經過233輪爭奪，被金茂置業旗下公司北京覽秀城置業有限公司以35.1億元的價格拿下，單價為4183萬元/畝，折合樓面價36915元/平方米，溢價率161%。
【現場】競拍233輪 歷經9小時 有企業一次加價4.5億元
本次土地拍賣進行之前，就有業界傳言，地塊單價將創下3500萬元/畝、房價5萬元/平方米的紀錄。果然，競拍尚未開始，就已經有個別企業登錄競價。更有行業人士對參與競拍的企業進行猜測，除了建業、康橋、永威、綠都、亞新、正商等本土企業外，還有雅居樂、旭輝、融創、藍光、金茂等外來品牌企業。
河南商報記者向多家房企求證，均未得到肯定答復。不過，從外界的關注度來看，這兩個地塊的價值預期已經被推到一個制高點。
競拍之初，參與企業紛紛加價500萬元，舉牌節奏平穩。當14號地競拍到第8輪時，有企業一次性加價4.5億元，掀起了第一波小高潮。
昨日兩塊土地競拍，13號地塊歷經233輪，耗時8個多小時，14號地塊歷經233輪、9個多小時，競拍歷程創歷史之最。
【預測】龍湖房價破5萬元/平方米 鄭州房價可能被再次催漲
和昨日的土地拍賣一樣熱的是房價。最新地王樓面價36915元/平方米，這個水平，作為二線城市的鄭州，已經開始逼近一線城市。
多位業內人士測算得知，加上契稅、利潤等各種成本，該地塊未來房價至少為5萬元/平方米。
據河南商報記者了解，最早進入龍湖、最早交房的信和.普羅旺世龍之夢當時售價每平方米2.5萬元到3.6萬元;建業.海馬九如府已經清盤，清盤價在3.8萬元/平方米，均價3.3萬元/平方米;藍城.蘭園主力戶型單價3萬元/平方米左右。據業內人士估計，其他諸多即將入市的豪宅項目也大都會定價在3萬元/平方米左右。
以此來看，如今的地王，僅樓面價就已經達到了周邊項目現行售價水平。7月份，經開區多個地王樓面價同樣與周邊項目售價相當。有龍湖項目置業顧問坦言，地王一產生，在售和將售項目價格將再次被抬高，不是以百為單位，而是以千為單位。
7月，鄭紡機地塊地王產生后，周邊項目曾一夜之間每平方米漲價300~500元，鄭州各區其他項目也出現了數百元不等的漲幅，個別豪宅項目則直接漲價千元。
此次龍湖地王會否催生新一輪漲價潮?鄭州一位營銷人士郭先生分析稱，地王帶給人們最大的影響是對預期的影響，買漲不買跌，道理就在這兒。就龍湖區域而言，新地王所在區域是龍湖最成熟的區域，九如府都建到六七層了，其他項目也都在加緊施工，搶占有利營銷節點，沒有理由不漲。
延伸 鄭州“地王熱”現象下的冷思考
河南廣運置業集團執行總裁師凱倫大膽預測，就整個鄭州市而言，如果按照這樣的發展趨勢，政府不出臺過激的政策限制的情況下，明年三環內主城區普通商品住宅的主力戶型均價漲到兩萬元沒有問題。
他認為，龍湖地區的“地王熱”不像三環內主城區鄭紡機普通地段的地王那樣，因為它們是鄭州最貴區域的地王。將來的產品品質有多高?房價有多高?看似沒有天花板，但一切又皆有可能。它們與鄭州普通住宅房價，目前沒有現實的普遍比較意義，但對于鄭州未來普通住宅的房價上漲預期，是有暗示意義的。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也關注到鄭州地王事件。他認為，鄭州市場正處于一個大爆發的階段，即土地投資商和房產投資者都看好鄭州市場。鄭州市場之所以如此火爆，和河南省各類購房者積極到鄭州購房是有直接關系的。
嚴躍進說，從實際情況看，市場預期好，那么土地市場就會比較熱，這樣一來，龍湖等熱點板塊房價會繼續上升，進而也會帶動鄭東新區乃至鄭州全市的房價上漲。
不過，對于“地王熱”現象，需要分兩方面看。從市場供求角度看，此類土地是公開市場拍賣和競爭而獲得的，價格背后反映了供求的預期。而從政策監管和風險把控看，卻需要積極管制。
嚴躍進分析認為，盲目打壓意義已經不大，簡單用資產泡沫來定義來界定此類地王，也不會有實際的效果。關鍵要對鄭州市場拿地房企做個摸底，適當掌握房企投資意向，同時積極推進鄭州市場好地塊和差地塊的混搭型的拍賣，這樣反而能夠使得鄭州土地市場比較均衡。
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